McDonald's麥當勞的前總裁雷·克羅克(RayKroc)曾說道，驗廠麥當勞首先是一家出售特許經營權和房地產的企業，其次才是賣漢堡的。

在美國，McDonald's麥當勞一直通過特許經營和地產模式賺錢。麥當勞或購地自建連鎖店租給加盟者，或把一個精心考察過的店鋪以低價長期租下來，然后再出租給加盟商。在美國上萬家店鋪中，麥當勞持有60%店鋪的土地所有權，剩下40%店鋪則是租的。
McDonald's麥當勞不僅可以通過特許加盟收取約占銷售4%的收益外，還可通過房地產運作得到相當于10%銷售額的租金。在麥當勞美國地區的收入中，有25%來自直營店，剩下75%均來自加盟店的貢獻，其中90%來自店鋪租金。與專業地產投資開發商相比，麥當勞的地產模式的特別在于：前者只是單純做商業地產的，而本身不具備商業經營的品牌。而麥當勞在商業經營方面已經形成相當強勢的品牌，對商業經營的分析會使人更加信服。
但這種成功的麥式房地產商業模式，卻一直無法在中國復制。麥當勞驗廠咨詢公司
“盡管McDonald's麥當勞把其餐廳經營體系完整地搬到了中國，但是地產經營模式在中國的發展只是個Newbornbaby(新生兒)。”一位在麥當勞南區工作多年的員工孫蕾(化名)說道，麥當勞在美國很大程度是一家房地產公司，但在中國只是純粹的餐飲企業。
不少業內人士，包括文中的多位受訪者普遍認為，麥當勞在中國并沒有放開特許加盟業務，是其在中國沒有大量購置地產物業的一個原因。至于麥當勞在過去10多年時間一直沒有開展特許加盟業務，原因主要在于：中國關于特許加盟的法律法規不健全，麥當勞認為經營環境尚不成熟，同時加盟商的誠信問題也難以獲得法律的保障。
“盡管McDonald's麥當勞與加盟者簽訂了加盟合同、保密協議等一系列合同，但還是會擔心這些合同無法得到法律的有效保護，而加盟者會對麥當勞的商業機密進行外泄�！敝袊�政法大學特許經營研究中心副主任李維華談到麥當勞加盟模式時曾表示。
實際上，McDonald's麥當勞在2003年開始便嘗試在中國開展加盟模式—從超過1000名加盟者中選擇了一位天津投資者作為試水，結果是黯然離場。2006年，麥當勞再次挑選了沈陽、無錫、義烏的三位加盟者再度嘗試，最后也不了了之。McDonald's麥當勞的門檻要求高，也使得后來少有加盟者出現。一位曾經有意加盟麥當勞的人士表示，2009年時曾與McDonald's麥當勞接洽有意加盟某地區麥當勞，但最終因為投資回報率很低而放棄。
目前，McDonald's麥當勞除了在一些信用較好、法規比較健全的西方國家主要采取特許加盟方式外，在中國內地、日本等均是以直營店為主。